九江人都知道，近一年多来，九江城区房价增幅明显，二手房交易市场极为火爆。据市房产局公布的数据，今年3月，九江市二手房月交易量达到了1188，达到了历史峰值。 与此同时，房产交易引发的纠纷也在逐渐增多。浔阳区法院民二庭庭长陈新娟告诉记者，近期该庭受理了若干起此类案件，虽然答辩理由各种各样，但是背后所反映的现象趋于一致：买卖双方签订了购房合同后，卖房人反悔，意欲单方面撕毁条约。 此外，法院也时常接到市民打来的咨询电话，“我当初买了一套房子，现在对方就是不给我过户，这官司该怎么打？ 单方面毁约 市民张女士于2016年7月，经中介推荐，看重了位于人民路的一套二手房。8月底，她与房主魏某签订了一份《存量房买卖合同》，约定该房以21万元的价格转卖，于9月底之前办理过户手续，逾期则视为违约。张女士当日即交付了购房定金1万元。 可是，时隔一年，这套房子却迟迟未能办理过户。每当张女士催促，魏某就以“最近很忙”“在外出差”等各种理由拖延。“我都到银行贷款，准备开始搞按揭了。”张女士在诉状如此写道。无奈之下，她只得诉至法院。 在法庭上，魏某答辩称是“家人不同意卖房”，所以拒绝履行合同。关于张女士提出的返还双倍定金的诉求，她表示愿意支付，但就具体数额存在争议。法庭认为，双方签订的购房合同是真实意思表示，合法有效，魏某拒绝履行合同，应当承担赔偿损失等违约责任。据此，支持了张女士的诉求。 “单方面毁约，不想卖了。”陈新娟说道，以上就是九江市近期房产交易纠纷中的普遍现象，虽然魏某从未提出“卖亏了”，但从她反复拖延、不断搪塞的行为来看，实际上就是想把这套房子卖出更高的价格。 答辩理由多种多样 卖房人单方面毁约，又想尽可能的减少违约损失，那么自然会想出各种理由来对抗买房者。上述案例中，魏某所称是“家人不同意卖”，这种说法尚算实诚。在其他案例中，卖房者提出的答辩理由可谓多种多样，“我妻子没有签字”“合同中没有写明住所姓名”等等。 市民吴先生于2017年4月经中介机构推荐，约定从市民杨某处购买一套位于开发区的房产。双方约定，房屋价格84.5万，5月底之前办理过户。随后，杨某也以各种理由，拒不履行合同。 在法庭上，杨某答辩称，“我老婆没在合同上签字，合同应无效。”而实际情况则是，吴先生对杨某的家庭情况有所了解，他有理由相信，杨某之妻同意售卖该房产。双方在法庭上你来我往，那套房产的价格又在短时间内增长到了90万元。 陈新娟向记者梳理，在此类案件中，卖房人普遍会以“合同瑕疵”来进行答辩，想方设法找出原合同中的漏洞，以促使法庭撤销或宣告合同无效。这样一来，卖房人就可以重新把房产投入到市场。 此外，法院还频频接到市民的咨询电话，“我当初卖的那套房子价格低了，能不能反悔呀？”陈新娟说道，这反映了九江市近年来房价增幅较大，卖房人急着想还自己的房子“清白之身”，以便卖出更高的价格。 炒房究竟是怎么回事？ 二手房交易普遍要通过中介进行，记者了解到，九江市的房产中介一般都会提供合同样本，事先为买卖双方拟定格式条款，这样虽然会方便群众，但也会给炒房者留下空子。陈新娟也处理过此类纠纷，“购房合同中约定了通过公证过户，这是一条无效规定，有些买房者不太明白，给了炒房的人可乘之机。” 举例来说：中介或其他人员(炒房者)A假冒买房人，与卖房人B进行交易，约定“通过公证进行过户”。公证文书中又会约定，“B授权A全权处理房产事宜”。这样一来，A就取得了售卖、抵押、租赁B的房产的资质。随后，A马上就以B的名义，以更高的价格，对外抛售B的房产，在此过程中，B甚至毫不知情。 因为有公证文书在手，A在法律上则明确成为B的“房产代理人”，以B之名行使交易，表面上毫无瑕疵，很容易就取得其他购房者的信任。 陈新娟告诉记者，授权公证本意上是为了方便群众，比如行动不便的老人、长期在外地工作生活的人，如若要处置在九江的房产，就可以通过公证，授权亲戚朋友来进行。炒房者正好是利用这一点，从忽悠“做公证”到再到转卖房产赚取差价，一路打法律的“擦边球”，很难被人察觉。 这其中的法律问题略显复杂，普通市民较难理解。陈新娟说道，市民仅需要记住一点，在购买或售卖二手房时，如果中介机构提供的格式合同中，有“该房产需通过公证过户”这一条，则必须要留个心眼，“我国法律规定，房产必须通过登记过户。” 法官号召尊重合同 房子卖亏了，单方毁约，交易就这么算了吗？肯定不是。陈新娟说道，法院在处理此类案件时，会先审查当事人的合同，合同只要合法有效，是当事人的真实意思表示，则应该得到法律的保护。 那么，对于反悔的卖房人，合同约定要承担违约责任的，则予以承担；如没有约定违约责任，则要按照市场价格给予买房人赔偿，“本来我可以50万买的一套房，你不想卖了，现在我得以70万才能买到同样地段的一套房，这中间的差价就是赔偿金，由毁约的一方补偿给买房人。” 陈新娟号召广大市民，在进行二手房交易时，应秉承诚实、守信的原则，遵守合同约定。反悔毁约，表面上看来能带来更多的利益，但也容易给自己的房产交易增加不安全的因素，还必须对原购房者承担相应的责任，“想逃是肯定逃不掉的。” 另据国家司法部公开消息，已于今年8月中旬，开始全面叫停涉及不动产处分类型的全项委托公证，即在办理不动产处分的委托公证时，必须“重大事项一次一委托”，不得一次性授权全部重要事项，类似委托抵押、解押、出售、代收房款等不动产处分中的工作属于典型的重大事件，必须分段分次委托公证；不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。 这条规定深入贯彻落实后，将会对炒房者起到明显的压制作用。 |
