因母亲身患重疾，九江彭泽一购房户欲出售6年前所购房屋筹钱治病，却因房产证无法办理搁浅。而在当地，有不少购房户遭遇了同样的尴尬。 记者调查发现，涉事房屋建设时，因超面积超规划违规建设，先是遭遇作为国企的开发商和监管部门“不处理”，而国企改制将注册用名使用权出售给私企后，又遇到当地政府未明确办证费用、私企不愿补交有关费用等问题，购房户最终维权遇阻。 专家表示，当地政府和建设监管部门应担责，建议由政府协调有关部门尽快为购房户办理房产证，所需费用均由政府承担。 项目法人失联住户难办产权证 2月22日清晨，九江彭泽县下着小雨，沿着渊明路公园来到渊明路上，在老干部活动中心公交站附近，渊明湖贵宾楼的招牌即刻映入眼帘。这家酒楼位于一栋名为沁园居的住宅楼1楼，其楼上是12户住户。 提起这栋住宅楼，住户宋霖情绪复杂。 “我于2011年10月购买了这套房屋，首付19.5万，银行按揭贷款29.5万，没想到6年过去了，房产证竟然没办下来。”宋霖回忆说，沁园居由彭泽县旧城改造综合开发公司(下称彭泽旧城公司)开发建设，而彭泽旧城公司当时为彭泽县房产管理局(下称彭泽县房管局)的下属国有企业，没想到还出现无法办理房屋产权证的尴尬。 住户韩宝红告诉记者，她于2012年5月14日购买了沁园居的一套房屋并入住。其签订的购房合同载明，彭泽县旧城公司应在房屋交付使用后60日内，为其办理产权登记，否则，该公司须向韩宝红支付购房款0.1%的违约金。 “现在也没收到违约金，当初交房时，包括验收合格等应交付的材料文件也没给我，稀里糊涂就住进来了。”韩宝红说，鉴于彭泽旧城公司是国有企业，她并不太担心房屋问题。 但宋霖还是不放心，他曾多次找到彭泽旧城公司咨询办证事宜，均无果。2016年3月，因其母亲患重疾，他想将沁园居的房屋售卖以筹得治病费用，于是去彭泽县房管局办证，没想到结果却大大出乎意料。 同年3月8日，彭泽县房管局出具的信访事项答复意见书载明：经调查核实，沁园居住宅楼确实仍未发证。沁园居住宅楼没有进行综合验收，所有税费尚未缴纳，项目法人已经失联，法院正在处理此事，因此办不了证。 “我买的房子，背后竟然有这么多问题，现在房产证办不下来，卖也卖不起价，我母亲的病可怎么办？”宋霖慨叹。 公司改制后接手者“不管” 沁园居的遭遇并非个例，彭泽旧城公司开发建设的彭湖中心商务广场三期也遭遇尴尬。 张玉嫦等5人在彭湖中心商务广场三期购买了5套房屋，但彭泽旧城公司未能如期交房，也没有为他们办理产权证。与宋霖一样，他们也遭遇维权难的窘境。 据了解，彭泽旧城公司虽然是彭泽县房管局的下属国有企业，但因其法定代表人刘华群于2014年失联，彭泽县房管局鉴于该公司已经出现资不抵债的状况，于同年10月将彭泽旧城公司公章收回，并着手改制方案。 2014年12月12日，彭泽县第38次政府常务会议研究并原则通过改制方案。内容为：1.彭泽旧城公司审计债务149万元，统称为银行债务，由改制小组与银行协商，拟作呆账处理；2.彭泽旧城公司现有财产只有龙城大道279号六层办公楼一栋、位于滨江花园楼下杂物间两间，由彭泽县国资委收回。 2015年上半年，彭泽旧城公司改制基本完成。同年5月18日，在彭泽县公共资源交易中心举办的彭泽旧城公司注册用名使用权公开出让项目，时松生以40万元竞得该标的。5月26日，彭泽县国资委向彭泽县工商局申请企业名称变更登记，请求将彭泽旧城公司变更为彭泽隆翰公司(时松生为法定代表人)。 6月10日，彭府办纪要(2015)28号文件第五条“涉及公司改制前所有开发项目的办证问题，统一以彭泽县隆翰建设开发有限公司作为平台予以办理”。 但事实上，彭泽隆翰公司至今没有为宋霖等住户办理房屋产权证，也未支付任何违约金。新法制报记者多次致电并发短信给时松生，但对方拒接电话，未回复短信。 “彭泽旧城公司没有了，接手的隆翰公司又不管，我们该怎么办？”宋霖说，“难道房管部门不该担起责任，处理遗留问题吗？” 购房户胜诉却遇执行难 无奈之下，2016年，张玉嫦等5人分别向彭泽县人民法院起诉，向彭泽县房管局、彭泽隆翰公司索赔延迟交房违约金1万元，并要求为其办理产权证。同年9月12日，沁园居住户李云晓、张靓靓也将彭泽县房管局告上法庭，并提出了相同的要求。 但值得注意的是，2015年5月20日，时松生竞得彭泽旧城公司注册用名使用权后2天，彭泽县房管局即与时松生签订合同书，其第四条约定“公开出让前所有的债权债务关系与乙方(时松生)无关”。 法院审理认为，众购房户与彭泽旧城公司签订的商品房买卖合同合法有效。鉴于彭泽旧城公司已经改制，由彭泽隆翰公司依法取得其注册用名使用权，被告彭泽县隆翰建设开发有限公司作为买受人，已经将所购企业重新注册为新的企业法人。《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第26条规定：企业售出后，买受人将所购企业重新注册为新的企业法人，所购企业法人被注销的，所购企业出售前的债务，应当由新注册的企业法人承担。但买卖双方另有约定，并经债权人认可的除外。因此，彭泽隆翰公司以其与彭泽县房管局之间的合同约定为由抗辩其不承担责任的意见，没有法律依据，不予采纳。众购房户要求彭泽县房管局承担责任，没有法律依据，依法不予支持。 2016年5月12日，彭泽县人民法院判决，由彭泽隆翰公司于本判决生效之日起三个月内向张玉嫦交付彭湖中心商务广场三期的商品房一套(含房产证)，并支付迟延交房违约金1万元。而其他购房户的判决结果，皆与此一致。 尽管胜诉了，但许多购房户至今仍未拿到房产证和违约金。 当地政府成立处理小组 今年2月22日，分管彭泽旧城公司的彭泽县房管局工会主席刘平表示，经规划部门实地调查核实，沁园居和彭湖中心商务广场三期均存在不同程度的超面积超规划建设，鉴于既成事实难以拆除，那么开发商就必须补交土地出让金、税金等费用才能通过验收，但由于彭泽旧城公司经营不善致债务缠身资金链断裂，故一直未缴交这笔费用，于是就留下了产权证难办这一困局。 “刘华群涉及多项罪名，目前已被刑事拘留。”刘平说，彭泽旧城公司改制后已由彭泽隆翰公司接手，涉及改制前所有开发项目的办证问题应由后者负责，但是土地出让金、税金等费用的缴纳出现了争议，所以至今此事难以解决。 实际上，根据中国裁判网上有关彭泽旧城公司的判决，该公司改制前至少有高达480万元的民间借款未还，借款人起诉到法院均获胜诉，但还款方却是彭泽隆翰公司。 在2016年8月25日由九江市中级人民法院作出的民事裁定书上，彭泽隆翰公司认为，其虽然竞得彭泽旧城公司的注册用名使用权，但在设立公司时并没有使用竞拍的注册用名，而直接注册了彭泽县隆翰公司，故其与彭泽旧城公司无关联性。且时松生竞拍的是注册用名使用权，并非整个企业，国企改制产生的债务应由政府承担。 “这些问题必须要解决，但目前只能先处理刘华群的刑事问题，之后才能着手处理如何办证的民事问题。”刘平解释称，当地政府已组成彭泽旧城公司问题处理小组，将逐步解决上述遗留问题。 专家：监管缺位当地政府应担责 江西财经大学法学院教授、行政法学博士王柱国认为，当地国有企业在开发建设有关项目时，建设监管部门怠于职责，未能做到实时监管，才使得在出现超面积超规划建设的情况时，未能予以及时处理。同时，当地政府在此事中也负有责任。因为企业改制时，当地政府虽然明确了办证问题的办理，但却置违规建设一事于不顾，也没能明确补交土地出让金等费用的缴纳，从而将“病灶”带给了接手的私企，这就是行政决策未经有效论证所带来的不严谨、不合理和随意化。 王柱国指出，彭泽旧城公司原企业法人的刑事问题与购房户的办证问题，完全没有关联，并不符合“刑大于民”原则，不应分先后次序处理。此外，彭泽县房管局与时松生签订的合同书是关于债权债务的，而办证有关费用属于彭泽旧城公司对购房户们的合同义务，是一种行政费用，所以不受该合同书约束。 “从民间借贷的角度来看，彭泽县房管局与时松生签订的有关债权债务的合同书又是有效的，但根据合同相对性原则，在未获得债权人认可情况下，合同书的效力只发生在二者之间。也就是说，债权人仍然可以向法院起诉要求时松生归还借款。但时松生可继续向彭泽县房管局追偿。”江西东鸿律师事务所律师刘东强解释称。 王柱国还认为，鉴于当地政府已将彭泽旧城公司的固定资产悉数收回，只是将其注册用名使用权公开出让给了私企，理应由当地政府承担责任；建议按照“谁接收资产，谁负责善后”的原则，应由当地政府协调有关部门为购房户处理办证事宜，而其中所涉及的费用，也均由当地政府承担。 王柱国强调，当地建设监管部门应完善细化监管流程，做到事中监督、全程监督，及时处理项目建设过程中出现的违规问题，同时，应启动问责机制。 ▲内容来源：新法制报（文/图 首席记者郭俊） |
