《商品房销售管理办法》出台后，不少开发商在研究该办法的同时，也产生了不少的疑问和困惑，其中对于房产广告感觉越来越不好做了，好像一不留神，就有虚假广告的嫌疑，有关房地产广告中的一些问题，确实需要开发商和有关部门引起重视。在有关规定尚未完善的现状下，开发商的房子还是要卖，房地产广告还是要做，但在宣传时，应当注意相应的一些问题： 形象广告可以做 根据《广告发布规定》第五条、第六条的规定，开发商在发布预售商品房广告时，应当具有销售许可证证明。同时广告中，应载明开发企业名称、代理销售机构名称和销售许可证书号。但是，该规定第六条第二款又规定，“广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项”。因此，笔者理解项目在取得销售许可证以前，具体的销售广告是不能发布的，但如果仅仅是对项目做形象宣传则可以发布。 未实现的细节先告知 根据《广告发布规定》第十一条、第十九条的规定，“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。” “房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。”据此，如果在期房销售中，涉及到规划道路、配套设施、物业管理等内容，而有关内容又尚未实现时，应当事先告知。这一规定对于开发商而言，还是具有实际的操作价值的，因为许多购房者之所以在签约时，对很多细节提出疑问，甚至认为开发商有欺诈行为，主要是有许多细节，开发商没有事先告知。 促销广告要严谨 根据《中华人民共和国广告法》第九条第二款的规定，“广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，如果刊登促销广告的，要标明赠品的细节。此外，根据《反不正当竞争法》和《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》，如果售房时，采取抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币。 广告承诺口说无凭 根据《商品房销售管理办法》第十五条的规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”根据这一规定，开发商在广告中所明示的内容，需要写入合同，这意味着许多属于要约邀请的内容，就变成了要约，而根据《中华人民共和国合同法》的规定，要约邀请是无须承担责任的，要约则要承担相应的法律责任。（耀明） |
