万科频现质量问题 精装房战略遭监管挑战

　　2011年万科全年交付住宅套数超过6万套，其中涉及精装修房达4.4万套，规模创下新高。然而2010年万科提出将全面推进装修房，2011年恰好是其实现全面交付的第一年。

　　然而频频曝出质量问题背后，无疑不是对万科精装房战略以及监管体系的再次拷问。

　　行业人士分析指出，当前频频暴露质量问题，或仅是万科精装房战略下引发监管漏洞的冰山一角。

　　业主曝“纸”做装修材料霉变 万科承认有问题

　　日前有网友曝出深圳万科第五园六期精装房屋用“纸”做装修材料，300万左右一套的豪宅，3000元/平方米的装修标准，结果尚未入住，新房的衣柜、鞋柜已出现大面积的霉变、墙面涂料脱落等一系列质量问题，同时室内环境监测不达标，一度将万科推向舆论的风口浪尖。

　　在此前的万科业绩会上，万科总裁郁亮也坦言，该项目确实存在一些质量上的问题、瑕疵，目前正在挨家挨户排查、整改。凡是做得不够的地方，全部更换。

　　这是继上个月万科全国各地29个项目卷入安信“毒”地板事件后，一个月内第二次出现精装房质量问题。

　　据悉，此次曝出有装修材料问题的是深圳万科第五园六期，共计六栋，业主300多户，1-4栋为大户型单位，5、6栋为其复式单位，整体总价在240万-400万元之间。业主何小姐对网易财经表示，当初买房就是冲着万科是大品牌，该批次楼盘装修标准对外宣传是万科有史以来最好标准，每平方米3000元。

　　“今年1月份收楼，就发现部分房间天花板脱落、墙面涂料脱落，柜板面发霉。”何小姐说，本来这批房应该是今年3月底收楼 ，提前了2个多月，复式单位是去年12月份收楼。

　　网易财经在爆料的网帖中发现，爆料人贴出了大量图片，不仅有被拆开的看似纸一样材质的板材、从室内家具上取下来的疑似纸的材料、各类发霉的装修材料，还有千疮百孔的吊顶、锈迹斑斑的灯罩、出现裂缝的地砖等等。大量的装修问题引起业主强烈的不满情绪。

　　“此前已走访过街道、市政府的信访办，万科都没有回应。今年3月份业主维权越来越多，万科才连夜派了很多工人挨家挨户的更换鞋柜、重新刷涂料。”何小姐说，不少涂料刷过之后，仍泛黄。她希望万科方面能够公布每平方米3000元装修标准的详细用途。

　　对此万科相关人士对网易财经表示，万科官方一切的销售推广宣传并没有对装修有价格方面的承诺，可能是信息不对称。据悉，为了卖楼万科去年不仅采用开发商自己卖楼，同时还启动了三级卖楼即通过中介行推销楼盘。

　　万科称是材料合格 指供货商出错致霉变

　　25日，深圳万科公司也就“纸”板门作出解释，深圳第五园六期装修中，绝无任何部位使用“纸板”。使用纸板作为装修材料，技术上并不可行。目前市售装修板材中，也没有任何一种被普遍俗称为“纸板”。客户或公众如有任何疑问，可向造纸行业、装修装饰材料行业的厂商、销售商、质检机构或专家求证。

　　同时，深圳万科认为被误认为“纸板”的材料，实际上是“中密度纤维板”。中密度纤维板是人造板的一种，在国内外室内装修和家具行业，这是一种广泛使用的材料。柜体和户内门部分使用中密度纤维板，符合实际需要，也完全符合相关行业标准(JG/T122-2000)。

　　广州某装修公司的沈先生对网易财经表示，高、中密度纤维板被不少开发商在装修房中使用，相比其他材料来说质量较差，但想要赚钱，肯定不会用其他材料，因为成本高。同时他指出特别是中密度纤维板，遇水就容易发胀、变形，寿命短，在像南方这样天气潮湿的地方，一般不会推荐客户采用这样装修材料。

　　对于霉变发生的原因，深圳万科解释为，原设计方案柜体背板为双面覆膜柜板，但橱柜供应商发货、施工出现错误，安装成了单面覆膜柜板，因近期深圳出现持续高湿度气候，背板未覆膜的一面出现发霉情况。公司发现该情况后，已启动更换工作。目前凡客户同意进行施工的房间，已全部完成更换。

　　万科还强调，此外，第五园项目六期装修施工过程中，因部分房屋天花吊顶防锈、防潮处理措施不到位，出现局部泛黄现象。对此，深圳万科已责令施工单位全部进行处理，并重新粉刷吊顶，目前此项维修工作已基本完成。

　　网贴中不仅曝出上述问题，同时还指出室内环境不达标。深圳万科认为，深圳第五园六期交付给客户之前，已按照国家规范进行了室内环境抽样检测，包括甲醛、苯等空气质量检测。其结果为甲醛、苯等各项指标全部合格。公司可提供相关检验报告。

　　深圳万科表示，对于室内空气质量，其指标要求和检测方法，国家强制标准(GB18580—2001)有明确规定。如公司交付的任何房屋，不符合国家强制标准要求，公司将依据相关法规、规范及合同约定，承担100%的责任。发现的一切装修质量问题，公司负责到底，绝不讳言、推诿。

　　“质量是万科的生命线，任何时候，万科都不容许为追求速度而牺牲质量。 ”在此前万科年度网上投资者会上，其执行副总裁王文金对于质量强调说。

　　他表示，万科从08年提出由“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变以来，万科所做的最重要的一项工作，就是逐渐建立了一套能够适应大规模施工需要、满足装修房普及需要的质量管理体系。

　　“这些新举措包括：集中采购，战略总包，装修房分级体系，标准工期，实测实量，观感质量评估，以及联合验收等，均围绕质量管理这一重要主题，可以说涵盖了丛施工到交付的各个环节，总体看是有效的。 ”他说，当然，随着装修房交付规模的逐渐提升，万科的质量管理体系也需要相应进一步完善。

　　精装房战略有利于提升利润空间 监管难题成挑战

　　2011年万科交付住宅达到6万多套，其中涉及精装修房达4.4万套。其年报指出装修房利润率略低于毛坯房，但回报率却高于毛坯房。尽管被卷入安信“毒”地板事件令万科形象受损，万科总裁郁亮仍坚称“仍将坚持继续做精装房，不会打退堂鼓”。

　　采访中，不少行业人士透露，开发商选择精装修能最大化的实现项目的价值，利润附加值有着更大的空间，然而具有一定的风险性 ，前期投入较大，购房者对质量质疑，价格接受等都是不可控因素，此外还对开发商有更高要求质量把控以及管理压力等。

　　一开发商内部人士透露，开发商对外宣称的装修标准实际成本一般是其口头宣称的一半左右，当然各个开发商会有一些差异。同策咨询研究中心张宏伟也同样表示，一般来说，普通商品住宅对外装修标准报价 ，占比总价的10%，而实际精装成本也仅有六成左右。 集中化采购，节约成本，做精装修提高赚取附加值利润空间。

　　沈先生表示，开发商在装修上肯定是赚钱的，比如中密度纤维板个人购买市场价约500元/平方，装修公司购买加人工安装就达700元/平方，开发商集团性采购，价或更低，加上其他装修、人工成本由于批量生产、安装，开发商又可以节省很大一批人工成本，这样整体的价格就有赚。

　　号称进场检查严格的万科对于此次事件也坦言，批量装修房交付对于万科乃至行业都是一个全新的课题。相对于毛坯房交付，意味着更多的质量控制节点，更复杂的工程管理体系。而近期频发的质量问题，也确实在管理上有一定漏洞。

　　“当前普通中低端住宅利润率越来越低，需要增加更多附加值，比如装修房，通过产业化操作方式有更大利润空间，不做就没有。 ”张宏伟说，当前调控因素，限价影响，不少开发商控制总价，从而控制成本，可能删减某些装配部分，配置就不太高。在追求规模的同时，质量相对把控较难，量和质不可能同时推进都很快，追求量，监管环节就更要严格。

　　“万科在精装修标准化研发这个环节应该是相对严谨的，肯定有自己标准，比如什么样产品等级用什么样的配置的精装修。”他表示，万科的产品精装修概念设计阶段是标准化的，这些标准化是为了今后各个楼盘快速复制执行典型了基础。同时也是为其住宅产业化进行铺路，也只有住宅产业化才能给万科的持续快速增长提供有力的保障。

　　他说，近期“安信地板”以及纸门板等问题的出现，无论责任归于何方，在今后万科应该会在执行层面考虑精装修标准化的具体落实，预防监管、执行环节各类问题的发生。