核心提示 这是一场革命性的城市地壳运动。 随着7月29日南昌地铁正式开工，“盾构机”将在这座城市地下工作5年。一场由下而上的“质变”紧接着启动。实践证明：轨道交通所到之处，交通缓解、楼宇兴旺、土地增值、人口增加，居住、产业、文化、社会等社区功能迅速形成。而“地铁商业”也搭载着地铁驶入南昌。500米半径的核心圈、1000米半径的内环圈及1000米以外至2000米的外沿圈，将把都会人的地铁情结和城市梦想发挥到极致。 新商圈1 地铁1号线连起老城区商圈 1号线破土动工，2号线也会在2012年开始在地下蔓延。作为南昌地铁最基本的两条骨架线路，它们都将交汇于八一广场，而这是南昌城的中央。 “我们打算在八一广场下建一个地下商业中心，它将与地铁各出站口一起把分散在八一广场四周近8万平方米的商业设施连接起来。”南昌轨道公司有关人士向记者透露。 摊开地图我们会发现一个有趣的现象，南昌商圈，以千米中山路为脉络，形成三个相对独立的节点分布。他们相互影响却又各自独立。万寿宫商圈，纵横于胜利路步行街与中山路“T”字路口；而百盛与天虹构成的一个商业领域，又在中山路与象山路的交错中生存；广场商圈，环绕在中山路和八一大道四周……商圈以道路为茎，吸收人流与资金的养分，却又在交通的滞胀中形成恶性循环。显然，地铁的修建，是解决城市畸形发展的一剂良药。 “地铁辐射的范围往往在300-500米之间。而从站点分布上看，地铁1号线在中山路到广场设有3个站点，在互相影响辐射下，这个市级商圈将打破原先断裂分割的局面，真正形成南昌市老城区的核心商业中心。” 新商圈2 红谷滩新区人气因地铁而聚集 如果说，道路是一种带状格局分布，那么，具有节奏感的地铁站分布，则意味着一种组团式的商圈带分布。“地铁的修建将带来组团式商业流通集聚点的形成，城市的多个副中心格局将有望成型。”华东交大交通与经济研究所所长査伟雄说。 一方面，在城市边际扩张中，交通的方便程度决定了消费者的购物习性，趋中心度，是一种必然选择。而另一方面，过度的人流聚集，让商圈的承受已经达到极限，亟待新的商圈兴起。 地铁一号线连通了老城区和红谷滩新区CBD(中央商业区)两个核心区与昌北、城东两个副城区城区,贯穿两个市级商业中心和1个规划中的区域商业中心，可以说是商机最旺的“黄金线”。车站作为客流密集之处,自然是商家追逐之地。 地铁的开通,将带动大量周边客流的进出,市中心的商业网点不再以本区域居民为主。在中转站点或大型地铁出入口,新的商圈也将因地铁而形成新的商业中心。“红谷滩新区CBD核心商圈加快形成的同时，次中心商圈也在逐步诞生。”査伟雄说，根据南昌市商业规划，城东区域商业中心会以上海路、北京路段现有商业为基础逐步扩建形成。而1号线在北京东路与洪都大道、上海路的两个站点，将把城东区域的商业中心范围框定。“这里本身就有一定的商业基础，而大批商业设施也在政府的规划中兴建。地铁会加速这一区域的崛起。” 揭秘 一个站点一个主题 文化、时尚将与商业有机结合 地铁站是人流集中的场所，也是展示城市文化的窗口。记者从南昌轨道公司了解到，南昌市将为地铁每一个站点设置一个主题，利用站点出入口、站台、灯箱、墙体、通过地铁里各种设施，用独特的造型和别具特色的宣传广告、张贴艺术绘画等来展现。有关人士举例说：“例如靠近奥体中心的站点，就会以体育为主题，靠近商业圈的，就会以一些时尚购物、婚纱摄影、餐饮美食、影视艺术等为主。” “当一件事物被人们关注时,其所蕴含的经济效益是不言而喻的。”华东交大交通与经济研究所所长査伟雄称。 深度解读 南昌地铁将借鉴香港模式 玩转沿线土地，打造商业“黄金走廊” 始于香港的“轨道+地产”发展模式，正启示着南昌：缩短城市时空距离，轨道将交通的可达性转嫁到轨道周边的土地上，通过提高出行速度以及减少交通费用，降低机会成本，拉升土地价值，实现沿线土地物业规划升值。 收储土地开发利用 “地铁公司的盈利模式问题是一个世界性的难题。目前，除香港外世界上绝大多数地铁公司都处于亏损状态，通常采取政府补贴来弥补亏损。”南昌轨道公司相关人士告诉记者，南昌地铁票价将实行低价政策，所以南昌市政府在地铁建设期和运营初期会适当补贴，但长远看主要借鉴港铁模式。南昌轨道公司有权对地铁沿线进行地产开发和房产经营，并授予地铁经济的特许经营权，由此培育轨道公司的核心竞争力，使南昌的地铁建设、运营可持续发展。“沿线土地正在陆续收储中，将来会采取多种形式进行开发利用。” 物业只租不售 地块开发后的经营管理，也是南昌要向香港学习的一个要点。“香港地铁商铺运作成功，在于香港地铁商业基本上都采取‘只租不售’，这样有统一管理权，更有利于商场经营。”轨道公司将会在地铁沿线建造一个调度指挥中心，而这里还将会是一个大型商业中心。目前，南昌轨道公司已经成立了旗下的房地产公司，该公司正在对沿线商业以及地产情况进行摸底调查，最终形成分析报告后，将制定一个沿线开发规划。 商家不适合不予续约 记者了解到，香港地铁上盖商业都因有着鲜明主题，从而抓住消费者。对于租户也精挑细选，对一些过时或不适合的商家下次不予续约，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。 “我们的实力与香港比还是有差距的，所以，部分土地还是会出让，或者开发后出让特许经营权。但我们在与其签订合同时，将制订约束条款，达不到要求或者违约者，就将收回其在沿线的经营权。” 造就“黄金走廊” “地铁将造就一条黄金走廊。”査伟雄告诉记者。这是一条线性呈立体状的商业长廊。 在地铁站厅内部，如过道、候车点、出入口等处，以销售即时性消费商品、便利性商品以及流行性商品为主；而通往地铁出口或者其他区域的通道或者必须经过的长廊，有的被开发成为地下商场或商业街，主要经营快速消费品，如快餐、花店、书店等，以上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”等为例；沿线的大型商业项目也是地铁商业的一种，“通过一层楼面直接与地铁通道相连，使出入地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心。地下和地上商业实现有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心。” |
